La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Cette nouvelle mesure, aussi bien controversée qu’intriguante, fait l’objet de nombreuses spéculations quant à son effectivité à faciliter l’achat d’immeuble résidentiel au Canada pour les résidents permanents et les Canadiens. Cependant, de nombreuses personnes affirment que cette Loi stigmatise inutilement les étrangers comme auteurs de la spéculation immobilière tout en les excluant de l’accès à la propriété immobilière. La question est de savoir si des résidents temporaires peuvent encore acheter une propriété immobilière au Canada tant que cette loi est en vigueur.
A- Le Champ d’application de la Loi.
La Loi sur l'interdiction d'achat de biens immobiliers par des non-Canadiens sera en vigueur pendant deux ans et sera ensuite automatiquement annulée. La nouvelle réglementation interdit l'achat de biens immobiliers résidentiels par des investisseurs étrangers qui ne sont pas citoyens canadiens ou résidents permanents. Elle ne s'applique toutefois pas aux citoyens canadiens ou aux résidents permanents, qui peuvent continuer à acheter des biens immobiliers comme auparavant.
Le coût du logement a explosé dans tout le Canada ces dernières années. La nouvelle Loi a été introduite pour tenter d’endiguer ou ralentir la hausse des coûts des maisons. La mesure viserait en particulier les investisseurs étrangers qui achètent des logements au Canada sans jamais les habiter.
La Loi interdit spécifiquement aux entreprises commerciales étrangères et aux personnes qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents d'acquérir des biens immobiliers résidentiels non récréatifs au Canada. Les biens résidentiels1 sont définis comme une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris la proportion des dépendances et du fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel; une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un immeuble ou d’un bien réel sur laquelle il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel.
Cette nouvelle Loi a semé le trouble dans l'esprit de nombreux résidents temporaires au Canada quant à leur capacité à posséder une maison au Canada. Néanmoins, ces derniers peuvent toujours acheter un logement même s’ils ne sont pas des citoyens canadiens ou résidents permanents.
B- Les exceptions: La possibilité d’acheter une maison pour les résidents temporaires
Comme son nom l’indique, la nouvelle Loi interdit désormais complètement l'achat de biens immobiliers par des investisseurs étrangers. Toutefois, les propriétés telles que les propriétés de loisirs, les maisons de vacances et les chalets sont toujours autorisées par la nouvelle Loi. La loi ne s'applique pas non plus aux maisons situées en dehors des régions métropolitaines de recensement (villes de plus de 100 000 habitants).
Il existe des exceptions si un non-Canadien achète une maison avec un époux ou un conjoint de fait canadien, mais qu'il se retrouve ensuite dans une situation de transition, par exemple à la suite d'un divorce ou d'un décès.
De même, les résidents temporaires telles que les personnes titulaires d'un permis d'études ou de travail valide, peuvent encore acheter un logement pendant la durée de l'interdiction s'ils remplissent certains critères. Entre autres conditions pour les résidents temporaires, le gouvernement canadien exige une preuve de l'intention de résider et de s'établir de façon permanente au Canada.
i) Titulaires de permis d'études.
Une personne inscrite à un programme d'études autorisé dans un établissement canadien doit remplir au moins l'une des conditions suivantes :
elle a produit, à l’égard des cinq années d’imposition précédant l’année de l’achat, toute déclaration de revenus qui doit être produite en application de la Loi de l’impôt sur le revenu,
elle a été effectivement présent au Canada pendant au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’année de l’achat,
le prix d’achat de l’immeuble résidentiel n’excède pas la somme de 500 000 $,
elle n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel;.
ii) Titulaires d'un permis de travail.
D'autre part, les personnes qui se trouvent au Canada en vertu d'un permis de travail valide doivent également remplir certaines conditions :
elle a exercé un travail à temps plein au sens du paragraphe 73(1) de ce règlement, au Canada, pendant une période d’au moins trois ans au cours des quatre années précédant l’année de l’achat,
elle a produit, à l’égard des quatre années d’imposition précédant l’année de l’achat, au moins trois déclarations de revenus en application de la Loi de l’impôt sur le revenu,
elle n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel.
Cela signifie que les personnes intéressées par l'achat d'un bien immobilier en tant que travailleur temporaire doivent prouver qu'elles ont travaillé à temps plein pendant au moins trois ans au cours des quatre dernières années pour être éligibles.
En résumé, la Loi est une tentative pour stabiliser le prix des maisons et autres immeubles d’habitations au Canada. Dans une certaine mesure, elle semble indiquer que le gouvernement fédéral estime que les étrangers ou les résidents temporaires sont en quelque sorte responsables de la flambée des prix des maisons au Canada. Il est trop tôt pour dire si cette conclusion est inexacte ou pas. Il faudra patienter pour voir si cette Loi produira les effets escomptés.